Новостройки бьют рекорды: разрыв с вторичным жильём достиг 90 процентов
По данным на май 2026 года, средняя цена квадратного метра в новостройках России составляет почти 189 тысяч рублей, тогда как на вторичном рынке — около 150 тысяч.
В Центральной России разрыв между первичным и вторичным жильём в конце 2025 года достигал 90 процентов: 314 тысяч против 165 тысяч рублей за квадрат. Эксперты связывают такую динамику с влиянием льготной ипотеки, высоким спросом и качественными преимуществами новых домов, хотя в отдельных регионах и сегментах ситуация может быть обратной.
Согласно аналитике, опубликованной в мае 2026 года, средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках достигла 188,9 тысячи рублей, тогда как вторичное жильё оценивалось примерно в 150 тысяч рублей за метр. При этом в конце 2025 года разрыв был ещё заметнее: в Центральной России квадрат в новых домах стоил около 314 тысяч рублей, а в старом фонде — лишь 165 тысяч, то есть разница составляла рекордные 90 процентов. По стране в целом на начало 2026 года новостройки обгоняли вторичку в среднем на 27,5 процента. В крупных городах значения варьируются. В Москве в январе 2026 года квадратный метр в новостройке обходился примерно в 490 тысяч рублей, на вторичном рынке — в 378 тысяч. В Санкт-Петербурге разница была меньше: 315 и 255 тысяч соответственно. В Екатеринбурге разрыв оказался ещё скромнее — около 173 тысяч против 152 тысяч рублей за квадратный метр.
Главной причиной удорожания первичного жилья специалисты называют программы льготной ипотеки. Массовый спрос, стимулированный государственными кредитами под низкий процент, включая семейную, айтишную, дальневосточную и сельскую ипотеки, привёл к тому, что застройщики получили возможность повышать цены. Особенно сильно это проявилось после запуска в 2020 году массовой безадресной программы под восемь процентов годовых. Другим значимым фактором выступает качество и новизна самого жилья. В современных домах применяются передовые материалы и технологии, обеспечивающие лучшую теплоизоляцию и защиту от шума.
Новые инженерные коммуникации рассчитаны на долгий срок службы, тогда как в старом фонде трубы и проводка часто изношены. Кроме того, покупка новостройки юридически чище: отсутствуют риски, связанные с предыдущими владельцами, наследственными спорами или скрытыми обременениями. Развитая инфраструктура новых жилых комплексов — детские площадки, зоны отдыха, встроенные детские сады, школы и торговые центры, а также закрытые дворы и системы видеонаблюдения — также повышает привлекательность и цену. Наконец, современные планировки квартир обычно более удобны: просторные кухни-гостиные, гардеробные комнаты, просторные лоджии.
Тем не менее существуют и исключения из общего правила. В некоторых случаях вторичное жильё стоит столько же или даже дороже новостроек. Это характерно для домов премиум-класса, элитных квартир в историческом центре города, зданий с уникальным расположением или эксклюзивным ремонтом. В отдельных регионах, например в Севастополе, республике Марий Эл, Ставропольском крае, квадратный метр в старом фонде может быть выше, чем в новостройках.
Что касается тенденций 2026 года, то рост цен на первичном рынке замедлился, и рынок вышел на плато. Массового снижения стоимости эксперты не ожидают, хотя возможны точечные скидки на отдельные объекты. Динамика на вторичном рынке зависит от ключевой ставки Центрального банка и доступности ипотечного кредитования. При выборе между новостройкой и вторичным жильём стоит учитывать не только цену, но и такие практические аспекты, как готовность объекта к заселению, необходимость ремонта, сроки ожидания сдачи дома и условия финансирования.